LEI DOS DISTRATOS CONSTRUTORAS

Lei do distrato imobiliário você conhece?

Distrato imobiliário é a rescisão de um contrato de compra e venda que envolve um imóvel. O distrato pode ser tanto de iniciativa do comprador quanto da incorporadora. Antigamente, não existia uma lei específica que determinava como esse tipo de assunto deveria ser resolvido, o que tornava o distrato um verdadeiro pesadelo para todos os envolvidos.

Muitos casos estavam parados na justiça sobre essa questão.

Em 27 de dezembro de 2018, foi sancionada a lei n° 13.786, que regula a disputa entre cliente e incorporadora e determina o que acontece em cada situação, porém dificultou ao consumidor/comprador.

O que mudou?

Multa de acordo com o regime tributário do imóvel (o que é isso)?

• No contrato de compra e venda o comprador tem que ficar atento sobre o regime tributário especial (RET). Se o imóvel estiver sob esse regime, como patrimônio de afetação, 50% do valor pago fica retido com a incorporadora.

• No caso de o cliente desistir da compra, parte do valor que ele já pagou fica com a incorporadora, como forma de multa. A porcentagem da multa varia de acordo com o regime tributário do imóvel.

Como funciona:

• Se o imóvel estiver em outro regime de tributação, 25% do valor fica retido com a empresa e o restante é devolvido ao comprador, descontada a taxa de comissão.

• Se o imóvel estiver no RET pode ser descontado do comprador até 50% do valor pago por ele.

O patrimônio de afetação é um processo em que o valor que o cliente paga é direcionado para financiar a obra. Nada desse valor passa a fazer parte do patrimônio da empresa (construtora). Nesse caso, a lei entende que reter 50% do valor é o correto para não afetar os outros clientes que não desistiram de suas obras.

No caso de atraso da incorporadora:

Caso a incorporadora atrase a entrega, é direito do comprador desistir do contrato e reaver o que já pagou. Mas existem certas condições para isso. Primeiro, a empresa pode atrasar até 180 dias o prazo de entrega (6 meses) sem pagar multa, se estiver estipulado no contrato.

Se passar do prazo além desses 180 dias, o cliente pode desistir do imóvel, receber de volta tudo o que já pagou e a multa contratual, em valores revisados e corrigidos. O pagamento deve acontecer em até 60 dias corridos depois do pedido de distrato.

Definições da Lei dos Distratos:

A Lei nº 13.786/2018 acrescentou três novos e importantes artigos à Lei nº 4.591/64, que já regrava o setor.

O primeiro, artigo 35-A, acrescenta o quadro-resumo, que deve detalhar muito bem , com toda clareza, as condições em que foi firmado o contrato.

O segundo, artigo 43-A, traz a chamada cláusula de tolerância, que estabelece as condições e consequências do atraso da obra.

Já o terceiro, artigo 67-A, é o que trata do desfazimento do contrato ou distrato, prevendo as seguintes situações:

1. Nos casos de distratos por iniciativa do comprador, está prevista a retenção pela incorporadora de 25% do valores pago pelo adquirente. A diferença será devolvida a ele em até 180 dias ou logo após a venda da unidade.

2. Caso o empreendimento esteja subordinado ao chamado patrimônio de afetação, a retenção é de 50%. A diferença será restituída ao adquirente em até 30 dias após a conclusão da obra. Explicando melhor, o patrimônio de afetação é a segregação patrimonial dos bens do incorporador para uma atividade específica. O objetivo é garantir a continuidade da obra e a entrega das unidades aos compradores, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

3. Nos loteamentos, é permitida a retenção pela incorporadora de 10% do valor do contrato, com a restituição ao desistente fixada em 12 parcelas mensais.

4. Porém, caso a rescisão do contrato aconteça após a disponibilização da unidade ao cliente, o incorporador pode reter também: – As quantias correspondentes aos impostos reais incidem sobre o imóvel – As cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores – Os demais encargos incidentes sobre o imóvel e – As despesas previstas no contrato

5. Se o adquirente chegou a residir no imóvel ou, pelo menos, já teve a possibilidade de nele morar ou alugar, será devido o valor equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.